La rénovation énergétique : un défi complexe pour les bailleurs sociaux

Publié le 14 Octobre 2024

La rénovation énergétique des bâtiments sociaux représente un défi de taille pour les bailleurs. En quête d’une meilleure isolation et d’une réduction de la consommation d’énergie, ces derniers doivent naviguer à travers une multitude d’arbitrages, le tout dans un contexte financier difficile. L’effort de rénovation s’annonce sur le long terme, s’étalant sur au moins une décennie.

La loi Climat et résilience impose des exigences strictes, avec un objectif de suppression des passoires énergétiques, classées E, F, ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), d’ici 2034. L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) vise à atteindre 80 à 90 % de logements classés A et B d’ici 2050. À l’heure actuelle, seulement 16 à 24 % du parc social répond à ces critères, selon l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), qui tient compte des anciennes et nouvelles méthodes de calcul du DPE. Jean-Denis Mège, directeur général de Terres d’Armor Habitat, souligne l’ampleur de la tâche : « Nous avions tendance à établir des plans stratégiques sur dix ans, mais face aux objectifs à long terme, nous devons désormais penser en termes de 25 ans. » Cette vision à long terme pose la question cruciale : par où commencer dans cette vaste liste de travaux à réaliser pour des millions de logements ? Les décisions à prendre sont d’une complexité telle qu’elles nécessitent des arbitrages minutieux.

Faire les bons choix

Le dilemme majeur réside dans le choix entre la rénovation des logements existants et la construction de nouveaux. Avec des ressources financières limitées, cette équation devient délicate. Olivier Sichel, directeur général de La Banque des territoires, estime que la tendance sera de privilégier la rénovation thermique, bien que coûteuse, au détriment de nouveaux projets de construction.

Une étude publiée par la Fédération des Offices publics de l’habitat (OPH) lors du 84e Congrès HLM à Montpellier souligne la nécessité d’accélérer le rythme de rénovation. Actuellement, seulement 1,5 % des logements sociaux sont rénovés chaque année, un chiffre qui doit atteindre 2 à 3 % pour respecter les objectifs climatiques. Cependant, Jean-Denis Mège reste sceptique quant à cette accélération. Au cœur des préoccupations, la question des priorités locatives est essentielle. La Banque des territoires évalue à 25 milliards d’euros les investissements nécessaires chaque année jusqu’en 2032 pour éradiquer les passoires énergétiques. Pourtant, en 2022, seuls 5,1 milliards d’euros ont été investis dans la rénovation des bâtiments existants.

La stratégie de rénovation se pose aussi en termes de choix : doit-on rénover en une étape pour atteindre directement les catégories A ou B, ou procéder en deux temps ? Cette dernière option pourrait entraîner des délais d’attente de 20 ans pour certains locataires, qui continueront à payer des factures de chauffage élevées en attendant leur tour. Les associations de locataires insistent sur la nécessité d’une concertation préalable pour répondre aux besoins des résidents et éviter les nuisances. Guillaume Aichelmann, de l’association CLCV, cite l’exemple d’un immeuble dans l’Oise où des travaux ont duré quatre ans, privant certains habitants d’accès à leurs balcons. De plus, les hausses de loyer sont un sujet de préoccupation, affectant 70 à 80 % des projets de rénovation selon CLCV.

Pour faire face à ces défis, les bailleurs doivent également prendre en compte la précarité énergétique des locataires. En croisant les données de performance énergétique avec celles des ménages à faible revenu, il devient possible d’établir des priorités de rénovation plus justes et équitables.