Le Fonds de Travaux : focus sur ce dispositif obligatoire

Publié le 20 Février 2025

Depuis 2023, la loi impose aux copropriétés de mettre en place un fonds de travaux pour anticiper les dépenses liées aux travaux de rénovation ou de réparation dans les parties communes. Ce fonds a pour objectif de garantir une gestion plus prévoyante et une meilleure planification des travaux à venir.

Le fonds de travaux est une réserve d’argent destinée à financer les travaux collectifs non prévus dans le budget prévisionnel. Il permet ainsi d’anticiper les dépenses imprévues, comme les réparations urgentes ou les rénovations nécessaires pour l’entretien de l’immeuble. Il sert notamment à financer des travaux votés par l’assemblée générale ou imposés par la règlementation.

Le fonds est utilisé pour financer :

• Les travaux du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), adopté par l’assemblée générale et prévu sur 10 ans.
• Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, décidés par le syndic.
• Les travaux non prévus dans le PPT, mais nécessaires à la préservation de l’immeuble ou à la sécurité des occupants.

Il ne couvre pas les dépenses d’entretien courant, qui sont prises en charge par le budget annuel.

Tous les immeubles à usage d’habitation ou mixtes (logements, bureaux, commerces) doivent disposer d’un fonds de travaux. L’obligation varie selon la taille de la copropriété :

• Depuis janvier 2023 : Les copropriétés de plus de 200 lots,
• Depuis janvier 2024 : Les copropriétés de 51 à 200 lots,
• Depuis janvier 2025 : Les copropriétés de moins de 50 lots.

La Mise en Place du Fonds de Travaux

La création du fonds ne nécessite pas un vote spécifique en assemblée générale, mais il faut approuver l’ouverture d’un compte bancaire dédié et définir le montant de la cotisation annuelle. Ce montant est généralement déterminé en pourcentage du budget prévisionnel et voté à la majorité des copropriétaires. Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Le montant minimum de la cotisation varie selon l’existence d’un Plan Pluriannuel de Travaux. Si un PPT est adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux du plan et à 5 % du budget prévisionnel. Les cotisations sont versées sur un compte bancaire séparé, et les intérêts générés profitent à la copropriété. Les sommes versées ne sont pas récupérables par les copropriétaires lorsqu’ils vendent leur bien. Elles restent attachées à l’immeuble.

Si le fonds de travaux n’est pas constitué ou si les cotisations sont insuffisantes, un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour annuler la décision. Il est donc crucial que chaque copropriété respecte cette obligation pour assurer la pérennité de l’immeuble.

En somme, le fonds de travaux est une mesure essentielle pour garantir la bonne gestion des copropriétés et maintenir les immeubles en bon état, tout en anticipant les dépenses futures.